Revista Sucesso

Atualizado em 30/01/2018

Para Construir

Aquisição de imóveis. Como escolher um bom negócio

Para se ter um valor mais próximo da realidade e não ter dissabores na hora de comercializar um imóvel, o comprador deve fazer uma verificação cautelosa.

Da redação


Em época de crise, o mercado investe em aquisição de imóveis, pois tem uma variabilidade menor e fica menos exposto às flutuações do mercado financeiro. Tem, porém, uma liquidez mais baixa. Na hora de vender é necessário não ter pressa, não se resolve vender um imóvel com a garantia de se fazer uma negociação em uma semana, por exemplo.

 Os fatores que valorizam ou desvalorizam um imóvel se apoiam no tripé custo-qualidade-utilidade. Não existem  listas prontas, uma vez que a análise tem que ser pautada não só nos aspectos objetivos, mas, especialmente, sob o prisma socioeconômico do público ao qual se destinam. Para se ter um valor mais próximo da realidade e não ter dissabores na hora de comercializar e se pautar nas máximas populares, como: “o mercado é assim mesmo...” ou “a crise afetou este tipo de imóvel...”, o comprador deve fazer uma verificação cautelosa, não apenas em valores publicados em sites de venda ou no posicionamento de quem quer vender. Entenda como:

O custo: deve-se ter bem distintas as palavras “custo e “valor”. O vendedor agrega ao custo valores próprios como o local em que me casei, onde nasceram os filhos, etc. Itens emocionais só agregam valor para quem os gerou. Outro custo importante agregado ao imóvel sem agregar valor é ter um acabamento sofisticado em um bairro mais simples, ou uma arquitetura muito pessoal que não se enquadra na maioria do público-alvo. A arquitetura correta pensada nas suas necessidades, mas, também, nas necessidades médias dos vizinhos é importante. O revestimento cerâmico de grife, caríssimo, na hora da venda é apenas um revestimento cerâmico bom. Finalmente, cabe uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel, no sentido de evitarem alterações de cunho pessoal que o personalizem, devendo realizar aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.

Qualidade: a qualidade do imóvel é fundamental. Muita gente que pensa que comprou um apartamento para renda, por exemplo, não aprova nenhuma atualização ou reforma porque não quer ter gastos, não mora lá ou não é usuário da sala. Mas lembremos que todos os elementos construtivos possuem o que chamamos de “vida útil”, ou seja, precisam de atualizações para não ficarem obsoletos e perderem valor de mercado. Quanto o custo de uma atualização de sistemas construtivos vai aumentar no valor de venda?

Utilidade: muito importante este fator pois com o crescimento das cidades os focos de áreas 100% residenciais acabam ficando comerciais, e áreas que possuíam um fluxo comercial importante acabam ficando no ostracismo, devendo ser revista a utilidade para não se perder o valor financeiro. Adaptações são necessárias e, caso o comprador não prestar atenção, acaba comprando na emoção um imóvel que já não servirá para o uso desejado.

A finalidade mais corriqueira da aplicação imobiliária é a que se destina à utilização, cujo investimento está direcionado ao uso próprio do imóvel, seja residencial ou comercial. O uso residencial talvez seja a mais comum das formas de aquisição conhecida em função do eterno sonho da casa própria, símbolo da estabilidade familiar. Enquanto isso, a aquisição comercial está mais relacionada à fixação do ponto comercial ou à modelagem do imóvel às necessidades da empresa.

Aqui se torna imperativo abrir um tópico destinado às vagas de garagem, item considerado até dispensável em meados do século passado, mas que hoje é fundamental. Temos em Londrina vários prédios residenciais no centro sem vagas de garagem. Hoje deve-se verificar o número de vagas e, se tem apenas uma vaga, como estacionar o segundo carro; nesse caso, dependendo do local, a solução é pagar uma garagem ou estacionamento na rua, com os incômodos de sair do prédio para pegar o carro, segurança, problemas com chuvas, distância, etc.

Existem mais três fatores preponderantes na aquisição do imóvel, que devem estar presentes no início da análise: localização, localização e localização.

1-Localização do imóvel na região certa de interesse, residencial ou comercial;

2-Localização: ver se a infraestrutura está adequada e suficiente para a atividade ou moradia, principalmente se é servida por rede de esgoto. Bairros sem rede de esgoto têm sempre alguém limpando a fossa, e o cheiro é inevitável.  Infelizmente existem bairros de padrão alto sem rede de esgoto instalada, por isso tenha muita atenção.

3-Localização quanto aos acessos. Verificar todas as possibilidades: se for residencial,  é importante a segurança ao chegar, caminhos iluminados e fáceis de trafegar; se for comercial verificar os estacionamentos, se são adequados, não o mínimo exigido pela prefeitura, mas o mínimo para seu negócio.

A partir destes pontos muda o enfoque dentre as diferentes faixas de renda. Enquanto as classes mais baixas buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público, as camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e maiores facilidades de acesso.

Precisa-se verificar também, neste quesito “localização”, o posicionamento do sol nos diversos ambientes, principalmente em residência, item que só vai ser visto no próximo inverno, quando a casa fica gelada por estar na direção sul, ou ter um consumo enorme de ar condicionado, pois está virada totalmente para o oeste no verão, além de pegar sol na área de churrasqueira, o que, sendo assim, não há o que fazer.


Deve-se verificar ainda, além da insolação, a ventilação e a altura interna dos ambientes. Se você optar por apartamento, verifique se foi feito isolamento acústico nos pisos, fator de inúmeras reclamações em condomínios. Os saltos das mulheres não são os culpados, a obra deveria ter previsto este isolamento.

Outro exemplo refere-se à estrutura social e de lazer de um condomínio. Muitas vezes elas trazem problemas aos apartamentos dos andares mais baixos, pelo barulho gerado. Se são muitos apartamentos, provavelmente haverá festas e confraternizações o ano todo,  por isso deve-se tomar cuidado se o preço mais baixo que está sendo proposto condiz com o valor mais baixo que você terá na revenda, por exemplo.  

Outro fator intrínseco refere-se aos aspectos construtivos que exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional. Por exemplo: o tipo e a qualidade do piso cerâmico são adequados ao grande tráfego? Eles são resistentes a produtos químicos necessários a esta área?  Deve-se sim pedir o “MANUAL DO PROPRIETÁRIO”, item obrigatório de quem executou a obra e que deve ser fornecido aos moradores. Verifique com um profissional da área, engenheiro ou arquiteto, se estes revestimentos são adequados. Para completar a consulta, deve também ser objeto de análise o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações prediais, água potável, entrada de energia que proporcione instalação de ar-condicionado, qualidade dos materiais e emprego de novas tecnologias. Estes itens apenas um profissional de engenharia ou arquitetura podem avaliar com garantia.

MARIA CLARICE DE O. R. MORENO
Conselheira do CEAL e do CREA-Pr
Professora da Faculdade Pitágoras
Contato: mariaclaricerabelo@hotmail.com

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